Землепользование в Замбии
Порядок отчуждения земель и передачи прав на их использование регулируется законом «О землях» №29/1995, согласно которому абсолютные полномочия, связанные с управлением, передачей прав и контролем по использованию земельных угодий принадлежат президенту страны, осуществляющему их от имени народа.Передача прав собственности или владения осуществляется в пользу любого гражданина Замбии или юридического лица, как правило, на срок до 99 лет. В случае решения главы государства о необходимости исполнения обязательств страны, соблюдения национальных интересов или согласия квалифицированного большинства членов Нацассамблеи отчуждение и передача прав на земельные угодья может осуществляться на срок, превышающий указанный период.
Нерезиденты – юридические и физические лица, в том числе дипломатические, консульские и торговые миссии, а также представительства МО осуществляют владение землей на условиях долгосрочной аренды сроком до 99 лет с возможностью ее дальнейшего продления, если иное не установлено международными соглашениями, законодательными актами и решениями президента страны.
Отчуждение земельных угодий в пользу неграждан, а также инофирм осуществляется, если: иностранный гражданин является постоянным жителем Замбии, имеющим соответствующее разрешение иммиграционных властей; иностранец является инвестором; имеется письменное согласие на отчуждение земли от президента страны; физические лица (нерезиденты) владеют менее, чем 25% акций в коммерческом предприятии, зарегистрированном в соответствии с законом «О компаниях»; учреждение инокорпорации основано на акте парламента страны; менее 1/4 пайщиков кооператива, являются иностранцами; зарубежная организация, зарегистрированная в соответствии с законом «О непрерывном правопреемстве в отношении земель», является некоммерческим, благотворительным, религиозным или образовательным учреждением; владение землей основывается на праве аренды, субаренды или имущественного найма на срок, не превышающий пяти лет; право на земельное владение унаследовано после смерти какого-либо лица или основано на законе: иностранный коммерческий банк зарегистрирован в соответствии с законами «О компаниях» и «О банковских и финансовых услугах»; земля передана в концессионное пользование в соответствии с законом «О национальных парках и живой природе».
Заявления на получение согласия об отчуждении земель и права на их использование направляются президенту страны через министерство земель и природных ресурсов. Срок рассмотрения ходатайств – не более 45 дней со дня их подачи. Отказ в ходатайстве дается в течение 30 дней с указанием его мотивов, которые могут быть обжалованы в течение месяца в суде соответствующей инстанции.
В соответствии с законом «О землях» при отчуждении земельных угодий учитываются обстоятельства, связанные с необходимостью сохранения природных ресурсов. При рассмотрении заявлений осуществляется проверка состояния земельных участков, методов их использования и культивации, а также утилизации промышленных и бытовых отходов. Законом запрещена передача земель в пределах лесных заповедников и национальных парков.
При оформлении документов по отчуждению земель и передаче прав на их владение взимается денежная компенсация и устанавливается размер годовой земельной ренты, за исключением передачи земельных угодий для общественных нужд, к которым относят: приобретение на основании решения правительства страны; действия, направленные на улучшение земель, освоение и мелиорация, подъем неиспользованных и заброшенных угодий; планирование или строительство новых, а также расширение имеющихся населенных пунктов; использование земель для размещения объектов авиационного сообщения; железных и автодорог, объектов электроснабжения; консервация, развитие и контроль за лесными массивами, фауной, флорой, почвой, водой и другими природными ресурсами.
В Замбии сохраняется порядок владения землей на основе традиционного права. Обращение прав с традиционного на арендное владение осуществляется только после согласия местных органов власти, а в случае передачи земель, расположенных в заповедных зонах – с одобрения директора национальных парков и службы живой природы.
Лица, владеющие землей на основе обычая, подают заявление о переоформлении прав на арендное землепользование главе местной исполнительной власти. В согласии на перевод указываются основание использования и занятия земли, период владения ею на основе обычного права, а также отсутствие каких-либо претензий со стороны других лиц. Глава местного органа исполнительной власти направляет свое согласие в советы провинций, которые проверяют наличие или отсутствие разногласий между обычным правом владения и законом «О земле» и дают соответствующие рекомендации комиссару земель, который принимает решение по ходатайству и устанавливает размер годовой земельной ренты. Лица, не согласные с решением, могут обжаловать его в земельном суде. Переоформление документов на право арендного землевладения осуществляется без взимания сбора.
По истечении срока аренды может быть подано заявление о ее продлении на период, не превышающий 99 лет. При соблюдении арендатором условий первоначального договора президент страны дает соответствующее согласие. В случае отказа в возобновлении аренды арендатор имеет право на компенсацию расходов, связанных с культивацией и мелиорацией земли, в соответствии с порядком, установленным в законе «О приобретении земель».
При переходе прав на землевладение все обязательства по использованию угодий и уплате земельной ренты переходят к новому собственнику или владельцу.
Передача права на земельное владение и соответствующая регистрация документов сопровождаются выдачей сертификата о праве собственности или владении, который выдается регистраторами, назначаемыми министром земель и природных ресурсов, если землепользование осуществляется не менее, чем 14 лет. При первоначальной регистрации права собственности или владения выдается временное свидетельство на срок 6 лет, по истечении которого может быть подано заявление о выдаче сертификата. По решению президента страны, жалующего земельное угодие путем передачи на него безусловного права собственности или владения, регистратор может выдать сертификат без предварительной выдачи временного свидетельства.
Сертификат или временное свидетельство выдаются только абсолютному собственнику, владельцу или арендатору земельного участка. Если собственниками или владельцами являются несколько лиц, сертификат (свидетельство) выдается тому лицу, которое указано в нем первым. При желании собственника или владельца может быть выдан один сертификат или свидетельство на несколько земельных участков, либо отдельные сертификаты, закрепляющие права на части одного земельного угодья. При утере или порче сертификата (свидетельства) выдается его дубликат.
При залоге земельного участка залогодержатель может получить сертификат (свидетельство) о праве владения, на основе которого он имеет право получать доходы с этого угодья. В случае неспособности залогодателя выкупить земельную собственность в течение установленного срока, залогодержатель получает право отчуждения земли или ее продажи.
В случае несостоятельности или неспособности лица содержать земельное угодье по решению суда может быть осуществлен переход права собственности или владения к другому лицу.
Сведения об отчуждении земель вносятся в специальные документы по регистрации прав собственности или владения недвижимостью, которыми являются: реестр земель, в котором регистрируются документы на земельную недвижимость, не относящуюся к обычному праву собственности или владения; реестр общего владения на правах аренды, в котором регистрируются документы по аренде земельных угодий и иной недвижимости.
Законом «О землях» учрежден фонд развития земель, из которого осуществляется финансирование мероприятий, связанных с мелиорацией, культивацией, освоением залежных и заброшенных земель. Фонд формируется из средств, ассигнованных парламентом страны, 1/2 от поступлений земельной ренты со всех земель и 3/4 от средств, выплачиваемых в качестве компенсации при отчуждении и передаче прав на землевладение. Финансовое руководство фондом осуществляется министром финансов, административное – министром земель и природных ресурсов. Ежегодные отчеты о поступлениях денежных средств и их расходах направляются в Нацассамблею.
Споры по делам, связанным с осуществлением прав на землевладение рассматриваются земельным судом, который состоит из членов, назначаемых министром земель и природных ресурсов. В состав суда входят председатель и его заместитель, являющиеся по должности одновременно судьями Верховного суда Замбии, адвокат палаты генпрокурора страны, архитектор, топограф земель, инспектор по оценке земельной недвижимости, а также три представителя от лица общественности. Суд при рассмотрении дел может привлекать к своей деятельности экспертов. Решения принимаются большинством при наличии не менее пяти его членов, включая председателя или его заместителя. Лицо, не согласное с решением суда, может в месячный срок подать апелляцию в Верховный суд страны. Организационную работу суда обеспечивает секретариат, образуемый министром юстиции.
Законом «О землях» установлены полномочия министра земель и природных ресурсов. Он определяет порядок обращения на согласие президента страны на передачу земель, перевода земельного владения по обычному праву на арендное пользование, сроки, условия, формы договоров о земельной аренде и процедуру ее продления, а также ставки земельной ренты.
