Землевладение на Мадагаскаре
Основными законодательными актами, регулирующими порядок совершения на Мадагаскаре сделок с недвижимым имуществом являются Закон № 60-004 от 15 фев. 1960 г. о недвижимом имуществе, находящемся в собственности государства и частных лиц (с изменениями, внесенными в него Ордонансом № 62-047 от 20.09.62 г. и Законом № 67-029 от 18.12.67 г.), а также Декрет № 64-205 от 21.05.64 г. о порядке применения вышеназванного закона. Указанные законодательные акты подробно регламентируют процедуру купли, продажи, аренды земельных участков и находящихся на них зданий и сооружений, уделяя при этом основное внимание операциям с земельными участками, так как по малагасийским законам собственность на объекты недвижимости неотделима от собственности на землю, на которой они расположены.
Приобретение в собственность недвижимого имущества. Порядок осуществления этой операции зависит от принадлежности приобретаемого земельного участка. Процедура достаточно проста, когда речь идет о недвижимости, находящейся в частной собственности, и, напротив, весьма сложна, когда в собственность приобретается земельный участок, принадлежащий государству.
Лицо, желающее получить в собственность госземлю, подает соответствующее прошение в Службу земельного кадастра при министерстве по вопросам обустройства территории, которая поручает топографической службе подготовить план участка и передает его в мэрию, в ведении которой находится данная территория. Мэрия дает свое заключение о возможности передачи участка в частные руки, после чего досье направляется в министерства, чьи интересы и компетенция могут распространяться на эту землю (министерства транспорта, лесного хозяйства, сельского хозяйства, энергетики и т.д.). В случае позитивного заключения всех этих госслужб и после уплаты земельного сбора в госказну участок передается в собственность заявителя в соответствии с решением местных властей (если участок небольшой) или госведомств – министерства по вопросам обустройства территории или правительства (если участок обширен). Собственность на данный земельный участок подтверждается Земельным паспортом, а также Сертификатом о юридическом статусе, выдаваемыми владельцу Службой земельного кадастра.
Процедура приобретения недвижимости у частного лица значительно проще – достаточно заключить договор купли-продажи. Предусматриваются три варианта совершения такой сделки: продавец и покупатель могут самостоятельно составить договор, подписи под которым должны быть нотариально заверены; договор может быть составлен в мэрии, в ведении которой находится территория, на которой расположен объект сделки; договор может быть заключен в нотариальной конторе. Перед оформлением сделки продавец предоставляет покупателю документы, подтверждающие его право собственности на данный участок, а также копию Земельного паспорта. После подписания договора и уплаты налога сделка в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Службе земельного кадастра. Без такой регистрации сделка считается недействительной.
Законодательство особо оговаривает процедуру приобретения недвижимости иностранными юридическими или физическими лицами, которые должны предварительно получить специальное разрешение МВД. На практике такие разрешения выдаются только в исключительных случаях (как правило, лишь для размещения иностранных диппредставительств), причем решения принимаются на самом высоком уровне. Таким образом, иностранцы лишены возможности приобретать в собственность недвижимость на Мадагаскаре. Речь для них может идти только о долгосрочной аренде сроком до 99 лет.
Лицо, принявшее малагасийское гражданство, может приобретать в собственность недвижимость только через 10 лет с момента натурализации.
Аренда объектов недвижимости получила на Мадагаскаре значительное распространение, так как иностранцы только таким образом могут получить в свое распоряжение здания и земельные участки для личных или производственных целей. Срок обычной аренды определяется как правило в 18 лет, срок долговременной аренды – до 99 лет. Арендный договор заключается по тем же правилам, что и договор купли-продажи и тоже подлежит обязательной регистрации в Службе земельного кадастра.
